As instituições financeiras se mantêm no mercado através do giro de capital e uma das possibilidades mais importante para que isso ocorra é o empréstimo. Diversas modalidades são ofertadas, como empréstimo pessoal e financiamento habitacional, mas o que tem chamado atenção é uma modalidade híbrida desses dois contratos.


A crescente onda de empréstimos diante de crises financeiras abriu espaço para empréstimos pessoais com garantia real (alienação fiduciária de imóvel quitado). “Esse tipo de contrato utiliza-se das regras dos contratos de empréstimo pessoal com a garantia que se dá aos contratos de financiamento habitacional (SFH e SFI), no caso um imóvel. É muito importante que o devedor saiba entender essa modalidade de contrato e as diferenças entre eles”, explica a consultora jurídica da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH) no Mato Grosso do Sul, Barbara Helene Nacati Grassi Ferreira.


Ela conta que, na sua origem, esses contratos são caracterizados como empréstimos pessoais e não são regidos pelas legislações que se aplicam aos contratos de financiamento habitacional. “Isso porque a finalidade do empréstimo não está atrelada à aquisição da casa própria, mas simplesmente a um empréstimo pessoal com uma garantia real. Essa garantia real, por outro lado, se dá pela alienação fiduciária, que é registrada no imóvel do devedor que deve, no momento do empréstimo, deve estar livre e desembaraçado de qualquer outro tipo de garantia real ou constrição judicial (penhora, arresto, impedimento de venda etc.)”, esclarece.


Segundo Barbara Helene Nacati Grassi Ferreira, nessa modalidade de contrato, a taxa de juros é mais baixa que no empréstimo pessoal sem garantia, mas é mais alta que as taxas dos financiamentos habitacionais. “É permitida a aplicação de correção monetária ao saldo devedor e eleição de uma modalidade de sistema de amortização (SAC ou Tabela Price), como ocorre nos contratos de financiamento habitacional. Há, também, permissão de capitalização de juros mensal ou anual nesses contratos. Porém, é necessário que haja expressa previsão contratual”, completa.


Ao contrário dos contratos de financiamento, os contratos de empréstimo pessoa não contam com um seguro obrigatório por lei. É facultado ao devedor contratar um seguro por contra própria para essa finalidade. “Ou seja, qualquer imposição nesse sentido representa a chamada venda casada. O seguro somente será obrigatório para os contratos de financiamento habitacional vinculados ao SFH ou SFI. Além disso, pode ser cobrado pela instituição financeira taxas de avaliação do imóvel e tarifa de cadastro”, diz Barbara Helene Nacati Grassi Ferreira.

Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos, que presta consultoria jurídica gratuita e tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais.

Dra. Barbara Helene Nacati Grassi Ferreira

Consultora jurídica da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) no Mato Grosso do Sul